Usucapione tra coeredi: i vincoli di parentela fanno presumere la tolleranza e negano il possesso esclusivo

L'ordinanza della Corte Suprema di Cassazione, Sezione Seconda Civile, del 13 luglio 2026, n. 23115, chiarisce che il possesso prolungato di un bene non è sufficiente per maturare l'usucapione se tra le parti vi sono stretti vincoli di parentela. In questi casi, l'uso del bene si presume dovuto a mera tolleranza, impedendo l'acquisto della proprietà esclusiva a scapito degli altri coeredi.

La vicenda processuale

La vertenza origina da una causa introdotta nel 2010 da alcuni coeredi, finalizzata a ottenere lo scioglimento della comunione ereditaria su diverse unità immobiliari. Due dei convenuti si opponevano alla richiesta di divisione, eccependo di aver ormai acquistato per usucapione la proprietà esclusiva delle porzioni immobiliari da loro occupate.

In primo e secondo grado (rispettivamente Tribunale di Pisa nel 2014 e Corte d'Appello di Firenze nel 2020), i giudici di merito accoglievano la tesi dell'usucapione. A sostegno di tale decisione, si evidenziava che i convenuti avevano abitato gli immobili sin dall'epoca dei rispettivi matrimoni (negli anni 1970 e 1972) e si erano occupati in via esclusiva della gestione e manutenzione del complesso sin dalla morte dei padri nel 1987. La Corte territoriale aveva, inoltre, ritenuto irrilevanti elementi quali la convivenza nello stabile della madre dei convenuti (fino al suo decesso nel 2008) e la disponibilità delle chiavi di casa da parte delle sorelle per farle liberamente visita.

Usucapione del coerede: la necessità del possesso esclusivo

Ribaltando la decisione d'appello, l'ordinanza della Cassazione n. 23115/2026 richiama i rigorosi principi giurisprudenziali che regolano l'usucapione dei beni in comunione ereditaria.

Gli Ermellini ricordano innanzitutto che il coerede rimasto nel godimento del bene può certamente usucapire le quote degli altri eredi senza la necessità di compiere un atto formale di "interversione del possesso". Affinché ciò avvenga, però, è indispensabile che egli estenda il proprio possesso in termini di assoluta esclusività. Tale requisito si realizza unicamente quando il coerede gode della cosa in un modo del tutto inconciliabile con il godimento degli altri comproprietari, evidenziando inequivocabilmente la volontà di possedere come unico padrone (uti dominus) e non più come semplice contitolare (uti condominus).

L'uso prolungato e la tolleranza nei rapporti familiari

Il fulcro della pronuncia riguarda la corretta interpretazione del concetto di "tolleranza" ex art. 1144 del Codice Civile. Normalmente, un uso continuativo e duraturo di un immobile esclude la mera tolleranza, la quale si caratterizza per la sua transitorietà ed occasionalità.

Tuttavia, la Corte Suprema ha sottolineato che tale presunzione diventa inoperante ogniqualvolta le parti siano legate da stretti vincoli di parentela. All'interno dei rapporti familiari, è infatti del tutto plausibile e naturale mantenere un atteggiamento tollerante anche per decenni. Il legame affettivo permette al legittimo contitolare di astenersi dal rivendicare periodicamente i propri diritti sulla cosa nei confronti del parente che se ne sta avvantaggiando, senza per questo perderne la proprietà.

La decisione: le chiavi di casa e l'assenza di possesso esclusivo

Applicando tali principi al caso in esame, la Suprema Corte ha giudicato del tutto errate le conclusioni della Corte d'Appello.

Il fatto che la madre abitasse regolarmente nell'appartamento al piano terra e che le sorelle fossero in possesso delle chiavi, recandovisi in visita con accesso diretto e senza necessità di preavviso, costituisce la prova dell'esistenza di un "compossesso" sul bene comune. Questa signoria condivisa sull'immobile, radicata nei legami familiari, non può trasformarsi in possesso esclusivo e assorbente, ed è pertanto inidonea a far scattare l'usucapione.

Per queste ragioni, la Cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso, cassando la sentenza d'appello e rinviando la causa alla Corte d'Appello di Firenze in diversa composizione.

Hai bisogno di chiarimenti sulla divisione di un'eredità o sui tuoi diritti di comproprietà? Compila il form seguente oppure contattaci ai recapiti sotto indicati. Lo Studio si trova a Roma, Viale Gorizia n. 52.