Responsabilità da custodia del Condominio e vizi costruttivi: l'illecito permanente e il calcolo della prescrizione

Con la recente Ordinanza n. 26117, depositata il 2 ottobre 2026, la Cassazione Civile, Sez. II, ha offerto importanti chiarimenti in merito alla natura della responsabilità del Condominio per i danni causati da parti comuni affette da difetti di costruzione e sulle relative tempistiche di prescrizione.

Il caso in esame.

La controversia trae origine dall'azione legale intrapresa dai comproprietari di un'unita immobiliare contro il proprio Condominio, al fine di ottenere, ai sensi dell'art. 2051 c.c., il risarcimento dei danni derivanti dalla comparsa di macchie di umidità e muffa all'interno della loro abitazione. Tali problematiche erano riconducibili ad una mancanza di coibentazione degli elementi strutturali dell'edificio. Il Condominio, nel costituirsi in giudizio, aveva eccepito l'intervenuta prescrizione del diritto al risarcimento, sottolineando che gli attori avevano già precedentemente agito (negli anni '90) contro l'impresa costruttrice ai sensi dell'art. 1669 c.c., ottenendo una condanna al risarcimento.

La Corte d'Appello aveva accolto l'eccezione del Condominio, facendo decorrere il termine prescrizionale fin dal momento in cui i danneggiati avevano acquisto consapevolezza delle cause del fenomeno tramite una consulenza tecnica depositata nel lontano 1996.

La decisione della Corte di Cassazione

Investita della questione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza d'appello, evidenziando il grave errore interpretativo commesso dai giudici di merito. La Cassazione ha, infatti, operato una netta distinzione tra la responsabilità del costruttore e quella del Condominio, stabilendo i seguenti principi di diritto:

• Autonomia degli illeciti. L'illecito contestato al Condominio per l'omessa manutenzione (art. 2051 c.c.) non coincide con il vizio costruttivo originario, che è invece oggetto dell'azione contro l'appaltatore ex art. 1669 c.c..
• Illecito permanente. Il Condominio risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c. se, pur in presenza di difetti costruttivi, non adempie all'obbligo di eseguire gli interventi di conservazione e manutenzione per eliminare le problematiche. Poiché tale omissione è destinata a protrarsi finche non vengono effettuati i lavoro, l'illecito assume natura permanente.
• Decorrenza della prescrizione. Trattandosi di un illecito permanente, il termine di prescrizione per domandare la rimozione dello stato di fatto non decorre dall'ultimazione dell'opera. Al contempo, il diritto al risarcimento per equivalente dei danni subiti in conseguenza di tale stato di fatto inizia a prescriversi "de die in diem", ovvero man mano che i danni stessi si verificano.

Conclusioni e risvolti pratici

L'Ordinanza in esame ribadisce un principio fondamentale per chi opera nel settore del diritto condominiale immobiliare: il Condominio non può sottrarsi alla propria responsabilità di custode trincerandosi dietro i difetti originari di costruzione imputabili a terzi, né può confidare in una rapida prescrizione dell'azione risarcitoria.

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