Pulizia delle scale: guida alla ripartizione delle spese secondo Cassazione n. 4827/2026

Hai un attico ma usi poco le scale? O abiti al piano terra e ti rifiuti di pagare quanto chi sta all'ultimo piano? Una recentissima sentenza della Suprema Corte mette ordine nelle tasche dei condomini: ecco perché i millesimi di proprietà non sono più il criterio sovrano.

In condominio, tra gli argomenti che scatenano discussioni accese c'è anche il conto della ditta delle pulizie. Il proprietario dell'appartamento più grande si lamenta di pagare troppo solo perché la sua casa vale di più, mentre chi abita ai piani bassi sostiene di non dover contribuire alla pulizia dei pianerottoli superiori.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4827 del 3 marzo 2026, ha appena fornito lo strumento legale per ristabilire l'equilibrio. Il principio è chiaro: per la pulizia delle scale, ciò che conta è l'utilità tratta dal servizio, non il valore dell'immobile.

1. Il superamento dei "Millesimi di Proprietà"

Molti amministratori, per comodità, ripartiscono le spese di pulizia delle scale in base alla Tabella A (millesimi di proprietà). È un errore che rende la delibera impugnabile. Secondo la sentenza n. 4827/2026, infatti:

• La pulizia delle scale è un servizio finalizzato alla conservazione e al godimento di una parte comune la cui utilità è proporzionale all'altezza del piano.

• Non si può far pagare di più chi ha un appartamento più grande se abita al primo piano, rispetto a chi ha un monolocale all'ultimo.

2. Il Criterio dell’Altezza: l’Art. 1124 c.c. come bussola

La Cassazione ha chiarito che la pulizia delle scale, pur essendo una spesa di "esercizio" e non di "manutenzione straordinaria", deve seguire, per analogia, il criterio dell'Art. 1124 del Codice Civile.

Mentre per la manutenzione (es. rifacimento dei gradini) la spesa si divide al 50% per millesimi e al 50% per altezza, per la pulizia e l'illuminazione la giurisprudenza consolidata nel 2026 spinge verso un criterio basato quasi esclusivamente sull'altezza di piano. Chi sta più in alto "usa" più scale per arrivare a casa e, di conseguenza, le sporca maggiormente.

3. Negozi e Piani Terra: devono pagare?

Questo è un altro punto frequente di discussione nei condomini. I proprietari di negozi con accesso diretto dalla strada spesso ritengono di non dover pagare la pulizia delle scale interne.

Attenzione: la sentenza n. 4827/2026 ricorda che le scale sono parti comuni per tutti. Anche chi non le usa quotidianamente deve contribuire, ma in misura minima, calcolata proprio in base al "piano zero".

🛡️ Come lo Studio Legale CLV può aiutarti

Una ripartizione errata delle spese non è solo un "piccolo fastidio", ma un errore contabile che, moltiplicato per anni, può costarti anche diverse migliaia di euro.

Ricorda che le delibere condominiali annullabili, che ripartiscono in maniera errata le spese comuni, possono essere impugnate entro 30 giorni dalla data della deliberazione per i condomini presenti (dissenzienti o astenuti) o dalla data di comunicazione del verbale per i condomini assenti.

L'impugnativa deve essere promossa attraverso l'attivazione del procedimento di mediazione obbligatoria, in quanto le controversie relative al condominio sono soggette al preventivo esperimento di questa procedura che costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

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