Infiltrazioni dal terrazzo: Guida alla Ripartizione delle Spese

Piove in casa dall'appartamento di sopra o dal lastrico solare? La legge stabilisce una ripartizione precisa dei costi, ma l'errore è dietro l'angolo. Ecco come evitare di pagare più del dovuto e come ottenere il risarcimento dei danni.

In condominio, le infiltrazioni provenienti dal terrazzo o dal lastrico solare sono tra le cause più frequenti di liti giudiziarie. Spesso il proprietario dell'ultimo piano si sente "vittima" di un bene che serve a tutto il palazzo, mentre i condomini dei piani inferiori non vorrebbero pagare per la riparazione di una superficie che non calpestano.

Come affrontare la questione?

1) L’Art. 1126 c.c.: la regola 1/3 e 2/3

Quando un lastrico solare (o un terrazzo a livello) non è comune, ma è di uso esclusivo di un solo condomino, le spese per la sua riparazione o ricostruzione non ricadono solo su di lui. La legge prevede una ripartizione specifica:

• 1/3 della spesa: è a carico del proprietario o dell'utilizzatore esclusivo del terrazzo.
• 2/3 della spesa: sono a carico di tutti i condomini dell'edificio (o della parte di esso) a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione ai millesimi.

2) Chi paga i danni all'appartamento sottostante?

Questa è la domanda che più spesso viene posta: "Se l'acqua ha rovinato il mio soffitto, chi mi risarcisce la pittura e i mobili?"

La Corte di Cassazione, con una storica sentenza a Sezioni Unite, ha chiarito che anche il risarcimento dei danni segue la regola del 1/3 e 2/3.

Tuttavia, esiste un'eccezione fondamentale: se si dimostra che l'infiltrazione è causata dalla negligenza del proprietario (ad esempio, ha otturato gli scarichi con delle fioriere o ha danneggiato la guaina montando una struttura), allora il proprietario del terrazzo dovrà pagare il 100% dei danni.

3) Lastrico solare comune vs uso esclusivo.

È fondamentale distinguere la natura del bene:

• Lastrico Comune. Se il tetto è calpestabile da tutti o è un semplice tetto a falde, la spesa è ripartita tra tutti i condomini secondo i millesimi generali.
• Lastrico a uso esclusivo. Si applica la regola del 1/3 e 2/3.

4) L'Accertamento Tecnico Preventivo (ATP)

Aspettare i tempi di una causa ordinaria mentre l'umidità distrugge la casa è un errore che spesso si commette. In questi casi è possibile attivare velocemente il ricorso per ATP (ex art. 696 e/o 696 bis c.p.c.).

In tempi brevi, il Giudice può nominare un perito (CTU) che stabilirà:

• La causa dell'infiltrazione (vetustà della guaina o colpa del proprietario?).
• I lavori necessari per la riparazione.
• L'ammontare esatto dei danni.